近年香港商业地产市场持续低迷,银行业界与政府的应对策略引起广泛关注。据报道,滙丰银行罕有地指示其驻伦敦的全球企业信贷总监及特殊信贷部门主管,主动敦促恒生银行启动出售房地产不良债务组合的程序。恒生目前正处理一系列总值逾30亿美元的房地产抵押贷款,显示银行对本港商业地产风险的忧虑日益加深。
儘管较低的本地利率及持续的人才流入可能提供了一些支持,令住宅物业价格跌幅收窄,但办公室及零售物业价格表现仍然较差。在需求预期改善的推动前,最坏的情况难言已成为过去,任何改善都可能只是技术反弹,短期继续是商厦变酒店、酒店再变学生宿舍,都是治标不治本,根本解决不到写字楼问题,但至少仍是市场行为。
相反,眼见商业房地产市场下行,政府却似乎有意托市。财政司司长法团于本月初以近1亿元购入大角咀傲寓商舖部分,作为社会福利设施。该物业面积逾8000呎,资料显示,原由其士国际于2022年以“私人协商”形式放售,当时意向价约2亿元。以现时成交价计,较3年前放售价低1.04亿元,跌幅达52%。纵然不确定是否涉及公帑,但政府的行为变相干预了私人市场定价,又会否影响金融中心的形象?
由于价格的确是比之前低了不少,此举加深市场对政府是否开始介入商业地产的讨论。虽然政府购入物业可视为善用低价资源作社会用途,但亦无可避免会被视为要干预私人市场,扭曲自由价格机制。库房的储蓄都是老百姓的血汗钱,若被质疑公共资源被用作为商业房地产市场兜底,或许又会引起市民质疑官商勾结,恐引起另一场管治危机。
事实上,工商物业的市场劣势,短期内难以逆转,近年在家工作、Hot Desk、网购等潮流的兴起,导致对商业物业的需求降低。与其由政府出手干预,不如让市场自行调节,透过资产重组、价格调整及投资者重新部署,逐步释放风险与机会。实际上,政府也不是无限金钱,近期有报告显示空置的写字楼总面积达到1500万呎以上。上千上万亿的资产,试问政府还能买下多少?纳税人的钱又能扛下多少?
以往香港政府主张的“大市场,小政府”和积极不干预手法,也是行之有效的--以市场主导的方式,让无形之手自行调节市场需求。市场问题由市场解决,这或许才是香港商业地产困境的真正出路。《南华金融集团副总监 莫灏楠》
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